中古マンション購入の際に、自分の目標とする中古マンション物件はどういうものかをより具体的にするために、物件選びの要素を事前に決めておくことは大事なことといえます。また、頭の中でイメージしていたことを書き出すことも大切で、頭の中の目標を明確にすることができます。もちろん、個々で中古マンション物件選びの要素は異なる部分もあると思いますが、皆さん共通であろう中古マンション物件選びの要素のポイントについて何点かご紹介します。

◇立地条件
まず、中古マンション物件選びの要素の中でも最重要項目といえる、立地条件です。駅やバス停からの距離や通勤・通学の利便性は毎日の生活のことですから重要です。また、スーパーなどの買い物の便利さも生活に欠かせないものですから、スーパーが近所にあるかなどを確認する必要があるでしょう。実際に目標とする中古マンションでの生活をシュミレーションして、その条件が合うかどうか確かめましょう。

◇周辺の環境
マンション周辺環境も物件選びの要素としてとても気になりますね。特に、お子さんがいらっしゃるご家庭では、学校や公園など公的施設の位置とその整備状態、また物件周辺の治安の状況も気になりますし、周辺でトラブルなどが起きていないかなども調べたいものですね。マンション周辺の環境については、不動産業者の担当者がある程度把握していることが考えられますので、知りたいことは必ず聞いておきましょう。不動産業者の担当者の方には、気になることは進んで質問された方が良いでしょう。

◇中古マンションの安全性
中古マンションの安全性は、当然築年数にも関係しますが、現在の建築基準と照合して、同等であるか、またどの程度違いがあるのかを調べる必要があります。中古マンションの安全性で、主にチェックが必要だと思われる事項は、耐震強度とシックハウス対策です。

◇間取り
間取りはもちろん広いに越したことがないのは言うまでもありませんが、現在の住居の間取りと比較して考えるのが良いでしょう。現在の生活と、さらに将来的に予想される家族構成も考慮に入れながら、必要となるであろう間取りを考える必要があるでしょう。

◇セキュリティ
マンションのセキュリティは、近年では物件選びの要素として大変重要視される傾向があります。現在、新築マンションでは、オートロックやピッキング対策錠などは、標準的な設備と言ってもいいでしょう。購入を検討している中古マンションについてもそのような設備が整っているか、またはリフォームなどの施工によってそれら防犯機能を追加設備できるか確認しましょう。

中古マンションの価格が適正であるか、また目的の中古マンションを少しでも安く購入したいと思うのは中古マンション購入者共通の心理だと思います。しかし近年まで、中古マンションの価格は、ある種「言い値が売り値」というのが通用するという実情がありました。その場合、買い主の方は、その中古マンション物件の価格が適正であるか判断しにくい、またできないというのが現状でした。

では具体的に、価値のある中古マンションを少しでも安く購入するために、目的の中古マンションの価格が適正であるかを判断するにはどうすれば良いのでしょうか。中古マンション購入の際、次の二点を目的の中古マンション価格の判断の参考にしてください。

◇実勢価格公開を参考にする。
実勢価格公開を参考にするという方法があります。実勢価格公開とは、不動産流通機構という全国の不動産業者の組織があり、この組織が２００６年秋頃からスタートしたシステムで、中古マンションや住宅などの実勢価格をインターネット上のホームページで無料で公開しています。不動産流通機構は、東日本、中部圏、近畿圏、西日本の４つの地域に分類されています。そして、この４地域の不動産流通機構は、レインズマーケットリサーチという共通のホームページを持っています。実勢価格公開は、この４機構の不動産流通機構が持つ共通のホームページである、レインズマーケットリサーチにて行われています。レインズを呼ばれることもあります。ホームページでは、地域、建物の種類、間取り、築年数などの条件を入力することで、諸条件が一致する物件の面積や売買価格がグラフに一件ずつ表示されるというシステムになっています。

◇市場価格を知る。
市場価格も参考にしたいですね。市場価格とは、実際に売買されている価格のことであり、一般的に相場といわれるものです。市場価格を知るには、まず自分が購入を検討している希望の中古マンション物件に近い中古マンションを探します。そしてその探した中古マンション物件の価格が、自分の希望に見合うかを判断します。さらに、実勢価格も合わせて比較しましょう。もちろん、同じ価格帯でも、都心部と郊外などの立地条件、築年数、また間取りなどで、中古マンション物件そのものの構成なども大きく変わってきますので、その辺りも注意して判断したいですね。市場価格を知ることは、購入を検討している中古マンションの価格を判断できますし、自分の中古マンションの購入資金に必要な予算、またいくら調達すればいいかのおおよその目安が立つでしょう。

中古マンションの購入を検討し、中古マンション物件を探そうというときに、購入予算を決める必要があるでしょう。購入予算を決めることによって、目標とする中古マンションが決まってきます。

中古マンションの購入時に、目標の中古マンションの価格分の予算を用意すれば良いということはありません。中古マンション購入後には、マンション維持費やマンション修繕費が必要になりますし、車を所持されている方は駐車場代などの予算も予定しておかなければなりません。購入後に返済が苦しくなったり、経済的に厳しくならないための中古マンション選びの基本は、綿密に購入計画を立てることといえるでしょう。

中古マンションの購入時に、月々の返済額を簡単に計算する方法に、借りる額÷１００万円×購入資金係数　という数式があります。この式の中の購入資金係数とは、住宅情報誌の巻頭や巻末などに掲載されている、ローン金利早見表の金額のことです。この購入資金係数は、１００万円を借りたときの月々の返済額を表しています。購入資金係数の本来の使い方とは違う使い方になりますが、この式に当てはめることによって、簡易的に月々の返済額を計算することができます。

中古マンション購入時の購入予算を決めるのに、非常に簡単な方法があります。それは、中古マンション購入予算の計算を、融資を受ける予定の金融機関にお任せするという方法です。融資を受ける予定の金融機関に自分の収入、月々の可能な返済額、またボーナス時に可能な返済額を伝えることで、自分が購入できる中古マンションの価格帯がすぐにわかります。自分は資金を借りる立場ですが、金融機関からすれば、いわばお客様になりますので、いろいろな要求にも答えてくれるでしょう。遠慮することなく、知りたいことは聞いてみる、頼みたいことはお願いしてみる価値は十分にあるといえます。

購入予算を決めることで、中古マンション物件購入の道のりは格段に近くなりますので、ぜひ早い段階での購入予算の決定をおすすめします。

中古マンション購入のメリットの一つに、全ての物件の外観また部屋の内部、内装に関わらず、あらゆる部分を自分の目で見て確かめることができることがメリットとしてあります。そして、中古マンション購入時に、現地内覧という作業は、意中の中古マンション物件の購入を決定する最大の要因といえるでしょう。

現地内覧で実際にその中古マンション物件の品質やマンション周辺環境を見ることで、自分が入居したときのことをイメージしたり、シュミレーションすることができるでしょう。また中古マンションを現地内覧する際には、方位磁石やメジャーなどを持参し、実際に測定することも大切です。

中古マンション物件を購入される際の現地内覧について、押さえておきたいポイントについてご紹介します。まず、中古マンションの現地内覧は、一日のどの時間帯に行くと良いでしょうか。朝、昼間、夕方、夜のいずれかの時間帯となりますが、実際は一つの時間帯だけでは不十分ということができます。やはり最低でも、昼間と夕方の異なる時間帯に二回は現地に足を運び、日照の状態を確認する必要があります。また、季節によって日照の長さは違いますので、昼、夕の異なる時間帯に足を運ぶことによって、例えば夏場と冬場の日照の違いについても、おおよそ予測をすることもできるでしょう。

できるなら、雨の日にも現地内覧をできると良いですね。マンション周辺の雨水の流れ方を観察することが出来ますし、平地だと思っていた場所に傾斜があったり、また近くに水溜まりになり安い場所がないかなど、マンション周辺の雨の日の状況を確認することができます。また、その中古マンションがある地域の役所へ出向き、自治体で作成され、無料で配布されているハザードマップを入手されるのも良いでしょう。

中古マンション物件購入にあたり、現地を訪問し現地内覧を何度か繰り返すと、マンション室内に自分の家具や調度品などを置いたときの様子を頭の中でシュミレーション出来るようになってくるでしょう。こうして現地内覧をすることで、中古マンションを購入することが自分にとってだんだん現実的に感じてくるのではないでしょうか。

中古マンション購入時に、皆さんリフォームについて考えられると思います。中古マンションなどの中古物件にはリフォーム済みの物件とリフォームされていない物件があります。リフォームされていない中古マンション物件の場合、物件購入時にリフォームが必要となる場合もあります。

やはり中古マンションの購入には、リフォームという課題は避けられない問題です。ただ、もちろん予算の問題もありますが、中古マンションのリフォームを、その中古マンションを「自分が思うように造り変える事ができる。」と捉えると中古マンション購入に対する楽しみが一つ増えるということもいえます。

中古マンションの購入時に、リフォーム済みの物件とリフォームされていない物件のどちらを選んだ方が良いのでしょうか。リフォーム済みの物件のメリットには、リフォームのためのローンを組む必要がないということがメリットとしてあります。中古マンション物件を購入するために、資金として住宅ローンを利用しますが、この資金は中古マンション購入以外の目的には使うことはできません。リフォーム済みの物件の場合、リフォームにかかる代金が物件の代金に含まれていると考えることができます。つまり、中古マンション購入時に契約する長期ローンである住宅ローンのみで良いということになります。一方、リフォームされていない物件を購入しリフォームするとなると、長期ローンである住宅ローンだけでなく、リフォーム用のローンを組む必要が出てきます。その場合、住宅ローンのような長期ローンと比較すると、やはり短期的なローンの設定になります。

以上のようなメリットがリフォーム済みの中古マンションにあるとすれば、リフォームされていない中古マンション物件のメリットにはどのようなことが挙げられるでしょうか。資金的な問題がありますが、予算が許すのであれば、自分のライフスタイルに合った、既成のリフォームの形に捉われない自由なこだわりのリフォームができます。やはり、その中古マンションを自分の思うような形にできるということが一番のメリットといえるのではないでしょうか。

中古マンション購入のタイミングについて考えてみたいと思います。中古マンションの購入は人生でも経済面で非常に大きな買い物ですし、それは一大プロジェクトといえます。皆さん中古マンション購入を検討されると、そのタイミングについて考えられると思いますが、あせらず冷静に、慎重に判断したいものです。中古マンション購入のタイミングのポイントについて、ご紹介します。

中古マンション購入のタイミングとして、最も押さえておきたいポイントが住宅ローン金利ですね。もちろん住宅ローン金利は低いに越したことはありません。まず、住宅ローン金利について簡単にご説明させていただきますと、住宅ローン金利には大きく分けて、固定金利と変動金利があります。

固定金利の場合、住宅ローン契約時に設定された、一定の変動しない金利でローンを返済していきます。固定金利のメリットは、定められた金利期間中は毎月同じ額を返済していくので、返済計画、またライフプランがたて安いことです。一方、変動金利の場合、金利が変動することにより、返済計画、ライフプランがやや立てづらいというデメリットがあります。ただ、将来的に金利が低くなる可能性もあり、良し悪しは一概にはいえません。固定金利が安心という見方もありますが、その時の金利の設定次第では変動金利の方が低金利になることもありますので、トータル的に支払額を抑えることができることもあります。それぞれのメリットとデメリットを考えた上で、自分で判断する必要があるでしょう。

もう一つ、固定変動併用金利という金利があります。この固定変動併用金利は、固定金利と変動金利の良いところをとった形ということができます。簡単にいえば、住宅ローンを固定金利と変動金利に分けて返済する形です。住宅ローンの大部分を固定金利で、残りの一部分を変動金利で返済するというパターンが一般的なようです。

住宅ローン金利には、予測しがたい流動的な要素があります。将来的な金利の展望ついては、住宅ローン融資を受ける金融機関でも教えてくれません。ですので、中古マンション購入に踏み切るタイミングは、やはり中古マンションを購入する自分自身が判断する必要があります。

その他、中古マンション購入時のタイミングとして、住宅ローンについて知っておきたいポイントがありますので簡単にですがご紹介します。住宅ローンを受ける際、住宅ローンの審査に、現在勤めている会社に３年以上勤務していることが審査の条件となっている住宅ローンがありますので、その場合、条件を満たしていないといけません。また通常、中古マンションなどの購入時には、諸費用などの支払いのために、中古マンション購入価格の５、６％の予算が必要となります。ただこの点については現在では、諸費用込みで組むことができる住宅ローンや頭金なしで購入可能な物件もありますので、そのような住宅ローンや物件を検討するという方法もあります。また中古マンション購入にあたり、現在の収入が継続的に安定したものでないと、毎月の返済が厳しくなるかもしれませんので、その当たりも冷静に判断したいものです。

共有名義という形で、中古マンションを購入するという方法があります。共有名義とは、中古マンションなど物件購入の際、複数の人間で資金を出し合い、その出資の割合に応じ、共有登記することをいいます。共有名義で中古マンションを購入する場合にも、メリットとデメリットが生じます。中古マンションを共有名義で購入するときに生じる、メリット、デメリットについて考えてみます。

中古マンションを共有名義で購入するメリットには次のようなことがあります。贈与が一年間に１１０万円を超える場合、その超える部分について贈与税がかかります。中古マンション物件購入の際、例えば親などに資金を出してもらった場合、その親を共有名義の所有者とします。すると親にも所有権が発生します。この場合、親に所有権がありますので贈与税の対象となりません。すなわち、贈与税を回避することができます。ただし、出資の割合と持分が合っていることが前提となります。この部分を変更したい場合は、税務署等で相談が必要となります。

また、共有名義で中古マンションを購入すると、住宅ローン控除の制度が、所有者それぞれに受けられるというメリットがあります。住宅ローン控除とは、中古マンションなど物件の購入時に住宅ローンを利用して借入した場合、一定の条件を満たす必要がありますが、その借入金の額に応じて、一定期間にわたり所得税から一定額が控除される制度です。また、自宅を売却するときに譲渡所得があった場合、最高３,０００万円までの控除ができる、３０００万円特別控除という制度もあります。これらの制度を共有名義人がそれぞれに受けることができるのが共有名義のメリットといえます。

では中古マンションを共有名義で購入する際に生じる、デメリットについて考えてみたいと思います。共有名義で中古マンションを購入した場合、所有権に流動性が生じることがデメリットといえます。共有名義の場合、所有者の一人が自分の所有分を、他の所有者の同意なしに第三者に売却することができます。一方、中古マンションの売却や建て替えなど、全体に関わる変更や処分を行う場合、共有名義者全員の同意が必要となります。

また一例として、共働きの夫婦が共有名義で中古マンションなどの物件を購入した場合、住宅ローンの返済途中で妻が退職してしまうというケースが考えられます。そうすると、出資の割合と持分が一致しなくなります。この場合、贈与税の課税対象となる可能性があります。

中古マンション物件の購入を検討するようになったら、中古マンション物件に関する情報を収集しますよね。

中古マンション物件の情報収集の方法には、まず身近な新聞折り込み広告や住宅情報誌があります。そして近年ではインターネット検索などを利用する方は多いでしょう。皆さんそれらの媒体を利用して、まず中古マンション物件の相場を把握されることから始められるのではないでしょうか。

では、中古マンション物件の情報を収集する際の各種媒体の注意点について考えてみます。一番身近な媒体として、新聞に入っている新聞折り込み広告があります。中古マンション物件などの新聞折り込み広告には大きく分けて二種類あり、一つの物件のみを掲載している単独チラシ、そして複数の物件を掲載している総合チラシがあります。単独チラシに掲載されている物件は、仲介業者にとって自信のある物件であることが多く、つまり狙い目ということがいえます。総合チラシの目的は集客にありますが、見栄えの良い物件はマンション外観の写真が掲っている物件が多く、比較的良い物件であると考えることもできます。また、中古マンション物件の広告やチラシを見る際の注意点として、大きい文字が強く目に入ってきますが、小さい文字の部分も全部読む必要があります。伝えたい情報は大きく書かれ、あまり伝えたくない情報は小さく書かれている場合もありますので、注意したいですね。

また中古マンション物件の主な情報収集の媒体に、住宅情報誌があります。中古マンションの住宅情報誌は、不動産屋や書店に限らず、駅やファミリーレストラン、またコンビニエンスストアなどでも簡単に入手できます。また無料のものもあり、手軽に情報収集できる手段として広く活用されています。住宅情報誌のメリットには、掲載されている物件情報の信頼性の高さを挙げることができます。住宅情報誌の巻頭特集記事などに、自分が希望する中古マンションの物件情報が取り上げられることもあり、中古マンション物件探しの参考になります。また住宅情報誌のデメリットを挙げるなら、隔週の発行や月刊の場合、その分、情報に多少古さが生じてしまうことです。自分が希望する中古マンション物件について問い合わせたときには、すでに物件が売却済みなんて場合も考えられます。

リアルタイムでの中古マンション物件情報を得る手段なら、情報の早さという点で、インターネットを活用しての情報収集といえるでしょう。継続的に日頃からチェックすることで、自分の希望する物件が比較的早く見つかる手段といえるかもしれません。インターネット環境が整っていることが必要となりますが、中古マンション物件の相場を把握したり、自分が希望する中古マンション物件について検索することで、様々な役に立つ情報を素早く得ることができます。インターネットを使用した中古マンション物件情報収集のデメリットには、正確でない情報が含まれている可能性があるということです。そこには、インターネット上での広告を規制する法律がまだ十分に整備されていないという現状があります。

中古マンション物件を探す際、その情報収集の媒体にも、それぞれのメリットとデメリットがあります。それらメリットとデメリットを認識した上で、中古マンション物件探しに利用したいものですね。また、一つの方法として、チラシや広告、住宅情報誌などで希望に見合う中古マンション物件が見つかったら、問い合わせをする前に、その物件を取り扱っている仲介業者のホームページにアクセスし、まずその仲介業者について情報収集してみるという方法もありますね。

中古マンション物件の現地見学の際に押さえておきたいポイントについて考えてみたいと思います。

中古マンションの現地見学をするときは、まず目的の中古マンション物件の販売仲介業者に電話をかけ、現地見学希望の旨を伝えます。その際、自分の中古マンション物件の希望条件を伝えておくと、他の希望条件に合った中古マンション物件も紹介してもらって現地見学させてもらえることもあるでしょう。また、担当の営業の方についても、自分が知りたいことに的確に答えてくれる方が望ましいでしょう。

中古マンション物件を現地見学したとき、見学後にまた知りたいことや気なることが出てきたりして、二度手間、三度手間をとってしまうことがあります。そのような手間を省くために、現地見学する前には事前に十分な準備をして、準備万端の状態で現地見学に向かいましょう。

現地見学に向かう前に、現地見学する中古マンション物件の気になる注意すべき点を、事前にリストにしておくと良いでしょう。注意すべき点のチェックリストを現地見学前に作っておけば、現地で時間を無駄に過ごすこともなく、時間を有効的に使うことができますね。

また現地見学には、できれば家族全員で向かいたいものです。自分以外の人間がいたり人数が多い方が、その時の自分の感覚に頼らず、判断を冷静にすることができますし、衝動買いを避けることができます。ただ、世話に気を取られて、冷静に集中して見ることができなくなることが考えられますので、小さい子供さんは連れて行かれない方が良いかもしれませんね。

中古マンション物件の現地見学の持ち物として重宝するものは、筆記用具、周辺地図、巻き尺、方位磁石、デジタルカメラなどでしょう。特にデジタルカメラの写真は、帰宅後、その中古マンション物件をもう一度検討するときに良い材料になります。

マンションの周辺環境はとても大切です。時間的な余裕があれば、周辺環境をチェックされると良いでしょう。また、中古マンション物件の現地見学に行かれる予定の時間帯とは違う時間帯の周辺環境も、ぜひチェックしたいですね。ご自身が利用されることになる最寄り駅や、スーパーなど、周辺環境は時間帯によって様子が変化しますので、いろんな時間帯に何度か足を運んで、その様子を確認しておきたいものです。

現地見学に行った中古マンション物件の購入は、現地では決めず、必ず一度考える時間を取り、冷静に判断し検討してから決めたいものです。雰囲気に飲まれて購入したり、強く勧められたりして、衝動買いして後悔なんてことのないようにしたいですね。

中古マンションを選ぶメリットについて考えてみたいと思います。もちろん中古マンションを選ぶ一番のメリットは、新築マンションと比較して価格が格安なことといえます。ではその他のメリットについて考えてみると、駅から近いなど立地の条件の良い物件が豊富にあるということがあります。

また中古マンション物件の場合、実際の部屋を見ることができることは、メリットとして大きいでしょう。建築中の新築マンションの場合、実際の部屋は見れません。中古マンションなら、実際の物件に足を運び、部屋の中を自分の目で確認したり、触ったり、窓からの眺望も見ることができます。そして、売り主の生活の状況も見ることができます。また同じマンションに住む住人の様子や、ゴミ置き場所などのマンションの管理状況を確認することもできます。オープンハウスを実施していれば、期間中は自由に出入りできますが、オープンハウスを実施していない場合でも、仲介業者に相談して、現地見学をさせてもらえば良いでしょう。これらの点は、中古マンションを選ぶメリットといえるでしょう。

中古マンション物件を現地見学する際、注意したい点に、リフォームが必要か、またリフォームが可能かを十分確認しておきましょう。中古マンション物件の状態があまり良くない場合でも、自分の希望のライフスタイルに合わせてリフォームができれば良いですし、リフォームすることも念頭において資金計画を立てられれば問題ないでしょう。また知っておきたい点として、リフォームをされる際には図面が必要になります。古い中古マンション物件の中には、図面がないことがあります。その場合、業者に確認、相談が必要になります。また図面がない場合に、その中古マンションがある現地自治体で情報が保管されている場合があります。問い合わせしましょう。

新築マンションの場合、もちろん未入居ですし、新しく、最新の設備が整っていたりなど、新築マンション特有のメリットがあることはいうまでもありません。中古マンションの一番のメリットは価格が安いことですが、やはり、中古マンションのデメリットとして、古さというデメリットがあります。中古マンション物件の設備の老朽化の程度や構造上の問題の有無は、必ずチェックしたいですね。また、マンションの老朽化に応じた修繕費の負担など、諸費用が高くかかる場合がありますので、営業の方に詳細を問い合わせましょう。